Contratos de arrendamiento de vivienda o local: cuestiones clave

Contrato de arrendamiento de vivienda o local

        A la hora de arrendar una finca urbana, ya sea una vivienda o un local, es necesario redactar por escrito un buen contrato de arrendamiento que especifique las obligaciones de ambas partes (arrendador y arrendatario). Es frecuente encontrarse con contratos de arrendamiento que son nulos de pleno derecho por faltar elementos básicos, o cláusulas ilegales que son anulables, en estos casos, ante un incumplimiento por cualquiera de las partes, no puede hacerse cumplir el contrato o incluso alguna de las partes contratantes puede acabar anulándolo en todo o en parte. Por ello, es muy importante hacerlo de forma correcta para evitar futuros conflictos entre arrendadores y arrendatarios, en internet hay muchos modelos de contrato, pero cada caso requiere una adaptación y es aconsejable contar con un buen asesoramiento jurídico antes de proceder a la redacción y posterior suscripción del contrato de arrendamiento, máxime si queremos que la relación contractual sea duradera en el tiempo. 

I. TIPOS DE CONTRATO  

Hay dos tipos de contrato de arrendamiento de fincas urbanas según su finalidad:

    - Contrato de arrendamiento de vivienda: el contrato de arrendamiento de vivienda es un pacto o convenio entre partes que se obligan recíprocamente y que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (Artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU). Se aplica el mismo tipo de contrato y normas al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias o espacios cedidos como accesorios de la finca por el arrendador.

    - Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Local de negocio): el contrato de arrendamiento también puede ser de uso distinto del de vivienda, como por ejemplo un arrendamiento de  local de negocio o un despacho profesional. Este tipo de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda tienen una regulación muy similar a los contratos de arrendamiento de vivienda, ya que comparten la mayoría de elementos comunes y se regulan por la misma Ley. Concretamente se consideran arrendamientos para uso distinto del de vivienda los celebrados por temporada (verano o cualquier otra), los celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente (Artículo 3.2 LAU). 

    - Exclusiones (Artículo 5 LAU): la LAU excluye de forma expresa de su ámbito de aplicación los contratos de arrendamientos de los siguientes inmuebles:
  • El uso de viviendas asignadas por razón del cargo que desempeñen o servicio que presten los porteros, guardas, empleados, asalariados y funcionarios.
  • Las viviendas militares.
  • Las fincas con casa-habitación cuya finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio.
  • El uso de viviendas universitarias.
  • Las viviendas turísticas.

II. LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Ley de Arrendamientos Urbanos
    Antes de ponernos a redactar el contrato hay tener en cuenta la norma reguladora de los arrendamientos de fincas urbanas, esta es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos:

    Esta norma determina el régimen jurídico aplicable a cada tipo de contrato de arrendamiento. Una parte de esta Ley tiene carácter imperativo (títulos I, II y IV), que hay que respetar de forma obligatoria (Artículo 4.1 LAU), especialmente en materia de plazos y prórrogas forzosas en contratos de arrendamiento de vivienda. No obstante, con la salvedad de lo anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen en primer lugar por los pactos, las cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes (Artículo 1255 del Código Civil, en adelante CC), y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil (Artículo 4.2 LAU). 

    Es importante saber que la fecha de celebración del contrato determina que se le aplicará la LAU vigente en ese momento y es frecuente que esta Ley pueda sufrir importantes cambios. Por ejemplo entre finales de 2018 y principios de 2019 la norma sufrió 3 cambios legislativos, lo que determinó la existencia de 3 regímenes distintos en un espacio muy breve de tiempo. Por otro lado, el hecho de que haya una modificación posterior de la Ley no afecta en principio al contrato y sigue rigiéndose por la legalidad vigente en el momento de su celebración. 

Actualmente el Gobierno tiene planes para tramitar una nueva Ley de Vivienda que afectará especialmente a los arrendamientos urbanos.  


III. SUJETOS DEL CONTRATO

    Es importante identificar correctamente a los sujetos del contrato, es muy frecuente confundir a ambos sujetos y una mala redacción puede hacer que el contrato pierda su eficacia o incluso pueda derivar en conflictos interpretativos del mismo. Personalmente siempre que redacto un contrato me refiero a los sujetos en cursiva, con la primera letra en mayúscula para evitar confusiones y facilitar la comprensión (tal que así: "Arrendador" y "Arrendatario"). Los sujetos o partes en el contrato son:
  • El Arrendador es la persona física o jurídica que da en arrendamiento un inmueble a cambio de una renta (u otro tipo prestación).
  • El Arrendatario es la persona física o jurídica que desea tomar en arrendamiento un inmueble y se obliga al pago de una renta por ello. 
    Es posible que haya varios arrendadores y varios arrendatarios (o incluso sus representantes legales, por medio de poder notarial), conviene incluirlos a todos en el contrato, obligándose todos ellos expresamente de forma solidaria, así en caso de impago de la renta (si somos el arrendador) podemos demandar a cualquiera de los arrendatarios y exigirles la totalidad de la renta a cada uno de ellos de forma independiente e indistintamente. 


IV. REDACTAR EL CONTRATO

    Una vez que sabemos el tipo de contrato de arrendamiento que queremos, tenemos también identificados a los sujetos y conocemos el régimen jurídico aplicable, ya podemos empezar a redactar el contrato de arrendamiento: 

    - La forma del contrato: aunque no es obligatorio, el contrato debe realizarse por escrito y en documento privado. El hecho de que no haya un contrato firmado en papel no quiere decir necesariamente que no haya contrato, pues este puede ser verbal, incluso dependiendo de la importancia del contrato es conveniente realizarlo en escritura pública ante notario, aunque con un contrato en documento privado es más que suficiente. La redacción debe ser clara y sencilla, sin conducir a engaño o errores interpretativos.

    - Elementos básicos del contrato: todo contrato consta de tres elementos indispensables, sin los cuales este es inexistente (Artículo 1261 del CC) y puede ser anulado por cualquiera de la partes por este motivo (Artículo 1300 CC):
  • Consentimiento de los contratantes: las partes deben mostrar su voluntad de querer celebrar el contrato (por ejemplo con la siguiente expresión: "Las partes consienten" y "firman").
  • Objeto cierto que sea materia del contrato: debe ser posible, lícito y determinado. No puedes arrendar el inmueble de otra persona sin su consentimiento o tener una finalidad delictiva y el inmueble debe existir y estar perfectamente identificado (por ejemplo: "la vivienda sita en calle Serrano Nº 100 con referencia catastral X").
  • Causa de la obligación que se establezca: en este caso la causa del contrato es siempre la misma, el arrendamiento, por un lado el arrendador se compromente a ceder el goce del inmueble para sacar un rendimiento económico y el arrendatario disfruta y hace uso del inmueble a cambio la renta.
    Previamente, es conveniente hacer las mínimas comprobaciones en cuanto a la capacidad de las partes para contratar (por ejemplo: por lo general no se puede alquilar un bien inmueble a un menor de edad no emancipado, a gente que no tiene disponibilidad del inmueble por no ser usufructuario, propietario, cesionario o por no disponer de la posesión). Es necesario que ambas partes aporten su documentación como DNI, NIE, CIF, así como una nota simple del Registro de la Propiedad para evitar sorpresas.

    - Cláusulas: una vez ya tenemos identificado el inmueble y a las partes que han prestado su consentimiento, además de haber señalado el uso que se le va a dar al inmueble, podemos pasar a la redacción de las cláusulas del contrato. Es conveniente hacerlo siguiendo el orden del articulado de la LAU y luego adaptarlas al caso concreto.

    Para contratos de arrendamiento de vivienda, en mi opinión con estas 15 cláusulas es suficiente (Para los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda hay que fijarse en las singularidades del Título III de la LAU):
  • Primera.- Legislación aplicable al contrato: hay que indicar que el contrato de arrendamiento se regirá por lo pactado por las partes y supletoriamente por la LAU, teniendo en cuenta que algunos preceptos son imperativos (no pueden quedar al arbitrio de las partes y mucho menos en uno sólo de los contratantes). 
  • Segunda.- Duración del contrato y prórroga legal obligatoria: de conformidad con el Artículo 9 de la LAU las partes pueden establecer la duración del contrato libremente. No obstante, llegada la fecha de vencimiento, si el plazo pactado es inferior a 5 años o inferior a 7 años en el caso de que el arrendador sea persona jurídica el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar los respectivos plazos (5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica), salvo que el arrendatario avise en un plazo de 30 días su voluntad de no renovarlo. Si no se establece plazo se entiende que su duración es de un año.   
  • Tercera.- Prórroga adicional: si no hay denuncia de ninguna de las partes por la expiración de la duración del contrato y llega la fecha de vencimiento o de cualquiera de las prórrogas, el Artículo 10 de la LAU establece una prórroga adicional de hasta 3 años con renovaciones anuales una vez cumplidos los plazos de prórroga obligatoria anteriores.
  • Cuarta.- Necesidad de vivienda por el arrendador o su familia: de conformidad con el Artículo 9.3 de la LAU, una vez transcurrido el primer año de contrato cuando el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato antes de los 5 años cuando el arrendador necesite ocupar para sí la vivienda de forma permanente o para sus hijos, o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta cláusula hay que incluirla de forma expresa en el contrato, si no está no podremos alegar esta facultad, para ejercitarla hay que realizar un preaviso de dos meses al arrendatario. 
  • Quinta.- Renta, actualización y forma de pago: a día de hoy, de confomidad con el Artículo 17 de la LAU la renta se puede pactar libremente por las partes. Por lo general se establece que su pago es mensual y habrá de efectuarse en los primeros siete días de cada mes, aunque se puede pactar otra cosa. El modo de pago será el convenido por las partes, para evitar problemas es conveniente que  el pago sea mediante transferencia electrónica o incluso domiciliación en el que consten todos los conceptos debidamente acreditados (ordenante, beneficiario y concepto). El arrendador está obligado a la entrega del recibo del pago. De confomidad con el Artículo 18 de la LAU, La renta se puede actualizar anualmente, es muy común y conveniente para evitar la pérdida de poder adquisitivo que se produce con el paso del tiempo debido a la inflación establecer su actualización conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC), que sirve de tope legal máximo. Aunque se puede establecer cualqueir otro índice de referencia sin superarlo. Si no se establece ninguno, se aplica por defecto el Índice de Garantía de Competitividad (no el IPC, muy importante). Las partes pueden también convenir que no se actualice la renta, pero no es recomendable. 
  • Sexta.-Desistimiento e indemnización legal: de conformidad con el Artículo 11 de la LAU, el arrendatario puede desistir del contrato una vez han transcurrido al menos 6 meses avisando al arrendador con 30 días de antelación. En este caso se puede pactar expresamente que el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de incumplimiento. Los periodos inferiores a un año se aplica la parte proporcional. Por ejemplo: si el arrendatario se va a los 6 meses y se pactó una duración de 3 años, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con 2 mensualidades y media (tanto la fianza como las garantías adicionales pueden servir para responder de esta indemnización).
  • Séptima.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad del inmueble: en este aspecto se puede hacer referencia directa a los Artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU, especificando alguna cuestiones, como por ejemplo que los arrendatarios deben hacer un buen uso de la vivienda, o que el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad y que las pequeñas reparaciones del día a día sean a costa del arrendatario. También es conveniente indicar que el arrendatario no pueda hacer obras en el inmueble sin consentimiento del arrendador. En el caso de que el arrendatario sea una persona con discapacidad o mayor de 70 años puede hacer las obras necesarias para adecuar el inmueble para su uso, previa notificación, aunque deberá reponer la vivienda a su estado anterior si es requerido por el arrendador. 
  • Octava.- Prohibición de la cesión y el subarriendo: de cofnormidad con el Artículo 8 de la LAU el contrato no se puede ceder por parte del arrendatario sin consentimiento por escrito del arrendador . Si hay cesión se produce una subrogación de las obligaciones por el cesionario frente al arrendador. El subarriendo sólo es posible de forma parcial y con el consentimiento por escrito del arrendador y en ningún caso el precio puede exceder del arrendamiento. Para evitar el fraude es conventiente prohibir tanto la cesión como el subarriendo de forma expresa. Para los locales de negocio sí es posible la cesión del contrato sin consentimiento del arrendador para facilitar la continuidad del negocio (ver el Artículo 32 de la LAU). 
  • Novena.- Renuncia del derecho de adquisición preferente: el Artículo 25 de la LAU establece por defecto que el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente sobre el inmueble arrendado. No obstante se puede establecer de forma expresa su renuncia, es conveniente hacerlo si queremos vender o transmitir el inmueble a un tercero en el futuro cercano. 
  • Décima.- Incumplimiento, prohibiciones y resolución: el Artículo 27 de la LAU establece que el incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato conforme con lo dispuesto en el Artículo 1124 del CC. También se establece que el arrendador pueda resolver el contrato en varios supuestos: ante la falta de pago de la renta o la no entrega de la fianza y el subarriendo no consentido, etc. También es conveniente especificar las actividades que quedan prohibidas de desarrollar en la vivienda, por ejemplo todas aquellas que sean molestas, peligrosas, ilicitas, etc. En el caso de que la vivienda se vaya a utilizar como despacho profesional u otra actividad profesional hay que indicarlo, si no se contempla y se realiza dicha actividad en la vivienda puede derivar en el devengo del Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA). También es conveniente indicar en este apartado si se permite o no la tenencia de animales domésticos en el inmueble. 
  • Undécima.- Responsabilidad propia y de terceros: es conveniente recordar en el contrato que los arrendatarios son responsables de sus propios actos y de los del resto de ocupantes de la vivienda.  
  • Duodécima.- Certificado energético: de conformidad con el Artículo 14.1 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios el arrendador debe contar con el certificado de calificación energetica. Es conveniente exhibirlo al arrendatario o inclusive facilitarle una copia. 
  • Decimotercera.- Fianza y garantías adicionales: de conformidad con el Artículo 36 de la LAU la fianza es obligatoria, en el caso de vivienda su cuantía es de un mes de renta y para locales es de dos mensualidades de renta. La fianza es fungible y sirve para responder del cumplimiento de las obligaciones del contrato o para hacer frente a los daños del arrendatario, si no hay ningún incumplimiento o daño el arrendador debe devolverla en el plazo de un mes desde la entraga de las llaves. De conformidad con la Disposición adicional tercera de la LAU las CC.AA pueden establecer la obligación del depósito de la fianza en la entidad pública correspondiente, por ejemplo: en el caso de la Comunidad Madrid se realiza en la Agencia de Vivienda Social (antiguo IVIMA). La fianza también puede y debe ser actualizada a lo largo del transcurso del contrato. Las partes también pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por ejemplo prestar un mes adicional de fianza a modo de garantía. 
  • Decimocuarta.- Datos personales: deben ser tratados exclusivamente a los fines del contrato y de conformdiad con la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y grantía de los derechos digitales. 
  • Decimoquinta.- Jurisdicción: existe un fuero imperativo en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que establece la competencia territorial a los juzgados del lugar en que esté sita la finca en materia de arrendamientos y desahucios (Artículo 52.1.7º LEC), es conveniente hacerlo constar en el contrato. Está cláusula puede ser sustituida por un un convenio arbitral, es decir, que las partes acuerden que todo litigio, discrepancia, cuestión o reclamación resultante de la ejecución o interpretación del contrato sea resulta mediante arbitraje (que puede ser más rápido y eficaz). 
  • Anexos y otros documentos: en estos anexos se suele añadir la documentación que han aportado ambas partes, como por ejemplo las fotocopias del DNI, NIE o pasaporte, los documentos acreditativos de la solvencia como certificados de cuentas bancarias, nóminas, contrato de trabajo (convenientemente indefinido), avales, convenio arbitral, etc.
    Por último ambas partes deben firmar el contrato, es conveniente que se firmen todas las hojas, incluidos los anexos al contrato. Es conveniente firmar un documento (a ser posible a fecha de la firma del mismo) que acredite que se hace entrega al inquilino de uno o varios juegos de llaves, el certificado energético y el certificado de depósito de la fianza en la entidad pública autonómica correspondiente (la entrega de este último documento es importante para poder dedudicirse tanto arrendador como arrendatario el cobro y el pago respectivamente de parte de la renta en el IRPF). Como ya hemos comentado, es importante que las obligaciones imperativas estén presentes en el contrato para favorecer su cumplimiento, además de las cláusulas pactadas respetando la imperatividad de parte del articulado, respecto a todo lo demás se aplicará subsidiariamente la LAU y en última isntancia el CC.  

    Hay que tener en cuenta que cuanto más acreditado esté todo y mejor esté redactado el contrato con sus cláusulas, mayor ventaja tendremos a la hora de cualquier desacuerdo o posible procedimiento judicial (desahucio, reclamación de rentas, expiración del plazo contractual,  daños, etc).  

Escrito por Jesús Santorio Lorenzo - Abogado Ejerciente en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid

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