Varapalo al régimen fiscal de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas - Abogados Blog

    Dentro de los regímenes tributarios especiales del Impuesto sobre Sociedades tenemos al de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (en adelante, EDAV), regulado en los artículos 48 y 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS). 

    Este régimen tributario especial permite a las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español acogerse voluntariamente al mismo, disfrutando hasta ahora de una bonificación del 85% de la cuota íntegra en el Impuesto sobre Sociedades que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas (cuando cumplan determinados requisitos que veremos a continuación).

    La Ley 22/2021, de 28 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2022, que acaba de ser publicada en el BOE, contempla una modificación importante en este régimen especial al reducir la bonificación del 85% al 40% de la cuota íntegra de las rentas derivadas del arrendamiento del artículo 49 de la LIS.

¿Qué supone esto en la práctica?

  Las entidades de arrendamiento de vivienda pasarán de tributar la mayor parte de su renta al tipo efectivo del 3,75%, a tributar al tipo efectivo del 15% en el Impuesto sobre Sociedades en relación a las rentas que cumplan los requisitos establecidas en la LIS para ser bonificadas. 

    Por otro lado, no se ha modificado el límite del 50% a la aplicación de la deducción para evitar la doble imposición (artículo 21 LIS). En el caso de reparto de dividendos con origen en estas rentas o plusvalías por la transmisión de participaciones se produce una doble imposición en el régimen de la EDAV y en régimen de los socios que sean personas jurídicas (y en su conjunto supera con creces el tipo general del Impuesto sobre Sociedades). 

Más sobre este régimen especial

    Si la entidad obtiene rentas de otras actividades en el mismo periodo impositivo, a efectos de aplicar la deducción por doble imposición se entiende que el primer beneficio distribuido procede de rentas no bonificadas.

    En cuanto al régimen fiscal que se aplica a la renta con origen en la transmisión de participaciones en el capital de entidades con objeto social principal de arrendamiento de viviendas hay que distinguir varios supuestos: 

  1. Si la participación (directa o indirecta) en la entidad transmitida es inferior al 5% no hay derecho a practicar ninguna deducción para evitar la doble imposición sobre plusvalías de fuente interna. 
  2. Si la participación es superior al 5% y se ha poseído ininterrumpidamente durante el año anterior a la fecha de transmisión hay una exención (artíclo 21.3 LIS). 
  3. A la parte de la renta que se corresponda con beneficios no distribuidos y no bonificados se le podrá aplicar la deducción para evitar la doble imposición sobre plusvalías de fuente interna. 
  4. A la parte de la renta de beneficios no distribuidos y bonificados le es aplicable el 50% de la deducción para evitar la doble imposición sobre plusvalías de fuente interna.   

    En el caso de los socios personas físicas el dividendo se integra en la base imponible del ahorro, como renta del capital inmobiliario sin ninguna particularidad y con una retención del 19% que practica la sociedad que lo reparte. La venta de participaciones por una persona física sigue el régimen general y se integra en la base imponible del ahorro como pérdida o ganancia patrimonial, según el caso.

¿Cuáles son los requisitos para poder optar voluntariamente por este régimen especial?

    1. Sobre el objeto social de la entidad dedicada al arrendamiento de viviendas: las sociedades que pretendan acogerse deben tener como objeto social principal (no tiene que ser exclusivo) el arrendamiento de viviendas que estén situadas en territorio español, estas viviendas pueden haber sido construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad. 

Esta actividad principal de arrendamiento de vivienda puede ser compatible con la realización de otras actividades complementarias y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el periodo mínimo de 3 años durante los cuales dichos inmuebles han de estar arrendados u ofrecidos en arrendamiento.

    2. Sobre las viviendas ofrecidas en arrendamiento: el número de viviendas arrendadas por el sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades en cada periodo impositivo debe ser en todo momento igual o superior a 8 (sin límite máximo). Si se vende alguna durante el periodo impositivo y el total baja de 8 no podrá aplicarse este régimen especial, incluso si al cierre del periodo impositivo se haya alcanzado de nuevo un total de 8 viviendas. 

Por otro lado, las viviendas deben de estar arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por al menos 3 años. Este plazo de 3 años se computa desde la fecha del inicio impositivo en el que se comunicó la opción del régimen especial, siempre que estuvieran ya arrendadas; y si no están arrendadas, así como las adquiridas o promovidas con posterioridad a la comunicación de la opción por este régimen, el plazo se computa desde que la vivienda se arrienda por primera vez.   

    3. Sobre la contabilidad: cada actividad de la entidad debe tener una contabilidad separada para cada inmueble, de manera que se pueda distinguir la renta imputable a cada inmueble. El incumplimiento de este requisito supone la pérdida de la aplicación de este régimen especial.

    4. Sobre las actividades complementarias: para poder aplicar la bonificación del 40% en el Impuesto sobre Sociedades al menos el 55% de las rentas del periodo impositivo tienen que venir del objeto social principal (sin tener en cuenta las plusvalías por transmisiones), o alternativamente el 55% del valor del activo de la EDAV tiene que ser susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación. 

No es posible aplicar la bonificación sobre ninguna de las rentas de la entidad en el caso de que las rentas susceptibles de bonificación o el valor de los activos generadores de las mismas sea inferior al 55% del total de la renta de la entidad en el periodo impositivo, sin perjuicio de que posteriormente se recupere un nivel superior de renta susceptible de ser bonificada.

    En definitiva: esta modificación puede suponer acabar en la práctica con un régimen especial que funcionaba y supone un desincentivo para la inversión inmobiliaria a través de este tipo de entidades, especialmente para aquellos inversores con un patrimonio relativamente pequeño o mediano conformado por un número reducido de viviendas destinadas al arrendamiento y que no podían optar por el régimen especial de las socimi (por volumen de activos).

Escrito por Jesús Santorio Lorenzo, Abogado Ejerciente en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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