Consejos para evitar una "inqui-okupación" / Abogados Blog

La inquiokupación ilegal de inmuebles es un fenómeno cada vez más frecuente en España, siempre han existido los impagos y los inquilinos morosos, pero tradicionalmente la legislación española se ha posicionado a favor del propietario. 

Lamentablemente, ahora esto ha cambiado, el legislador se ha vuelto extremadamente hostil con el derecho de propiedad y su extensión posesoria, los cambios introducidos por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, de Vivienda y la ralentización de la devolución posesoria de los inmuebles, como consecuencia directa de la modificaciones de los artículos 439 apartados 6 y 7, además del artículo 441.5 de la LEC para la tramitación del procedimiento de desahucio de las modalidades del artículo 250.1 LEC, están generando situaciones no vistas antes, en las que los arrendatarios, después de pagar la fianza y el primer mes, de forma inmediata, dolosa y coetánea a la firma del contrato de arrendamiento dejan de pagar directa e irrevocablemente.

Más allá de las actuales discusiones doctrinales que comienzan a darse, sobre si estamos en estos casos, ante verdaderos delitos de estafa del artículo 248 del CP o meros desahucios por falta de pago, lo que se le exige a un abogado es ser previsor y evitar ex ante este tipo de situaciones para evitar a nuestros clientes innecesarios quebraderos de cabeza, largos procesos judiciales o auténticos dinerales en pérdidas por alquileres no satisfechos o costas judiciales.

Para ello, he recopilado algunos consejos que pueden ser muy útiles a la hora de valorar si estamos alquilando a la persona adecuada, aunque por encima de todo está el propio instinto y el sentido común.

Actualmente ya existen bases de datos y ficheros muy extensos de inquilinos morosos, por lo que es conveniente como primer paso consultarlas, además de pedir referencias al solicitante y pedir documentación. 

¿Qué documentación debo pedirle a mi candidato a arrendatario para analizar si no va a convertirse en inquiokupa?

1. Informe de vida laboral: Este documento ofrece información sobre el historial laboral del inquilino, lo cual sirve para demostrar la estabilidad de sus ingresos. Por ejemplo, cambiar de trabajo con frecuencia podría no brindar mucha seguridad, al igual que trabajos precarios o pluriempleo.

2. Declaración de la renta: Solicitar las últimas 3 declaraciones de la renta para verificar los ingresos, su cuantía, su estabilidad y solvencia. Esto sirve para realizar una buena criba de insolventes o potenciales vulnerables a los que luego no podrás desahuciar con facilidad llegado el caso.

3. Referencias: Debes solicitar referencias de los anteriores arrendadores de tu inquilino potencial para comprobar que ha sido responsable en sus anteriores arrendamientos. Si nunca ha alquilado puede ser una bandera roja.

4. Aval bancario o de familiares: Si el inquilino no puede demostrar ingresos estables elevados, debe pedir un aval bancario. Este documento garantiza que el banco cubrirá el coste del alquiler si el inquilino no puede pagar y son bastantes restrictivos a la hora de otorgarlos. También pueden avalar o ponerse como responsables solidarios en el contrato los padres o algún tercero.

5. Certificado de inquilino moroso: Actualmente empieza a ser una condición "sine qua non" en portales como idealista o similares, consultar al candidato en un fichero de deudores es de primero de arrendamientos, pero no es tan infalible como un fichero ASNEF, la mayoría de propietarios son particulares y la inclusión de esos datos de morosidad no es tan extendido. Si eres propietario te animo a hacerlo.

6. Seguro de impago: Es una herramienta diseñada para proteger a los propietarios de viviendas en alquiler contra la falta de pago por parte de los inquilinos. Este seguro cubre el alquiler mensual en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones de pago. No obstante, suelen tener un límite de mensualidades a cubrir o por importe, suelen rondar el 4% del alquiler mensual.

7. Fianza, mes en curso y 2 meses de garantía: Resulta conveniente establecer unos requisitos altos de entrada, por ejemplo exigir el mes legal de fianza, el mes en curso y 2 meses de garantía adicional, si pone trabas no te preocupes, hay mucha gente buscando viviendas. Ten paciencia y descarta candidatos hasta encontrar al candidato ideal.

8. Evita documentos falsificados: Ten cuidado, se ha puesto muy de moda falsificar documentos para acceder a una vivienda y quedarse de inquiokupa, desde contratos a nóminas o todo tipo de documentos. Intenta pedir documentos que puedas comprobar con código seguro de verificación (CVS) que pruebe su autenticidad. Otra opción es exigirles que contraten un seguro de impago, el seguro detectará si hay documentación falsa, si así fuera, denúncialo ante la policía, ya que estaríamos ante un delito y denunciarlo a tiempo podría frustrar una futura inquiokupación a otro propietario.

9. Entregar la vivienda sin suministros: Puede que inicialmente sea muy cómodo, pero es muy frecuente que en casos de inquiokupación los propietarios acaben teniendo que hacer frente a los suministros como el agua, la luz o el gas a los arrendatarios morosos sin poder cortarlos posteriormente (aunque ninguna norma lo impide, puede ser constitutivo de delito en algunos supuestos). Es preferible, que ellos mismos den el alta de los suministros, siempre, en la fecha prevista de entrada a vivir.