Novedades de la nueva Ley de vivienda: el foco en los "grandes tenedores" de vivienda de uso residencial / Abogados Blog

    Esta semana ha sido aprobado por la comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana el dictamen sobre el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, una nueva norma que introduce importantes cambios en materia de vivienda.

En primer lugar, hay que dejar de lado las interpretaciones torticeras que muchos de nuestros políticos hacen del artículo 47 de la Constitución Española, en el sentido de que exista un derecho subjetivo que confiera a sus titulares una acción ejercitable en el orden de obtención directa de una vivienda "digna y adecuada". 

No es así, no existe en España un derecho subjetivo a que el Estado provea de una vivienda "por la cara", sino que se configura como un derecho social en forma de mandato a los poderes públicos para que sean estos quienes definan y ejecuten las políticas necesarias para que dicho derecho pueda ser efectivo, se configura, por tanto, como un principio rector o directriz constitucional en su actuación (así lo indican reiteradas sentencias de Tribunal Constitucional: SSTC 15271988, de 20 de julio, 7/2010, de 27 de abril y 93/2015, de 14 de mayo). 

Acostumbrados ya, a las exposiciones de motivos vacías de contenido durante toda esta legislatura, nuevamente, esta norma hace gala de una finalidad electoral a costa de promesas vacías, sin importar las consecuencias que puedan generar en el mercado del alquiler, especialmente en el lado de la oferta.

Las cuestiones clave que introduce la nueva Ley de vivienda son:

1. La eliminación del IPC como mecanismo de revisión de la actualización de los alquileres.
2. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador salvo pacto en contrario. 
3. La posibilidad de que las Administraciones competentes en materia de vivienda (CC.AA), puedan declarar zonas de mercado residencial tensionado, en las que se establecerán sistemas de control de precios del alquiler. 
4. La creación de incentivos fiscales en sede del IRPF para determinados arrendadores y recargos en el IBI para viviendas vacías bajo determinados supuestos.
5. La modificación de la regulación de los procedimientos de desahucio, ejecución hipotecaria y la subasta de bienes en situaciones de vulnerabilidad. 
6. La posibilidad de establecer una reserva para vivienda protegida del 40% del suelo rural urbanizable y del 20% del suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación. 
7. El sometimiento al régimen de protección pública permanente sin descalificación.

En los contratos de arrendamiento en los que proceda actualizar la renta en 2024 el incremento no podrá ser superior al 3% en el caso de grandes tenedores.

¿Qué es un gran tenedor? dícese de una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1500 metros cuadrados de uso residencial, con exclusión de garajes y trasteros. No obstante, en zonas de mercado tensionado, el umbral de viviendas para ser considerado un gran tenedor puede reducirse a 5 inmuebles en propiedad.

En los casos en los que el arrendador no sea gran tenedor, el incremento será el pactado entre las partes en el contrato, no obstante, en su defecto, no podrá ser más del 3%. 

Del mismo modo, con un pensamiento de corto plazo por la elevada inflación actual, se establece que para evitar incrementos "desproporcionados", se habilita al INE para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 el nuevo índice de referencia que se aplicará en lugar del IPC. Lo cual puede generar distorsiones de precios en el mercado de alquiler de vivienda, ya que esta medida afectará a todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que las viviendas estén o no situadas en una zona de mercado tensionado. 

Estas zonas de mercado tensionado no serán declaradas de forma automática, sino que podrán ser declaradas expresamente por parte de las Administraciones competentes en materia de vivienda con una duración inicial de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente. La declaración se podrá realizar bajo dos condiciones: 

• En primer lugar, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, sumado a los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
• En segundo lugar, que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico. 

Resulta evidente que esta nueva regulación limita el poder de disposición de los pequeños propietarios de vivienda, y dificulta los procesos de desahucio añadiendo trámites innecesarios que sólo dilatarán este tipo de procesos.