Si usted tiene un inmueble, ahora es mucho más rico según el Catastro

Valor referencia catastro

    La realidad, es que si usted tenía un inmueble, ya era rico de cara a Hacienda, pero ahora usted lo es mucho más, puesto que ya está en vigor el nuevo valor de referencia aplicable a inmuebles partir del 1 de enero de 2022. Este valor de referencia ahora es clave para saber cúantos impuestos hay que pagar en distintos negocios jurídicos que tengan como objeto un inmueble de segunda mano (por ejemplo: compraventas, herencias o donaciones). No afecta por tanto a la vivienda de nueva construcción (sujeta a IVA).

    La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, introdujo entre otras cuestiones, el valor de referencia como criterio de valoración inmobiliaria a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITPOAJD), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en adelante ISD) y el Impuesto sobre el Patrimonio (en adelante, IP); también afecta a la cláusula antiabuso de la Ley del Mercado de Valores (art. 314).

¿Qué es el valor de referencia? ¿cómo se calcula? y ¿qué implicaciones tiene?

    Se trata de un valor administrativo determinado por la Dirección General del Catastro como resultado de las técnicas de valoración catastral y del análisis de la realidad inmobiliaria, con base en los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante fedatario público (notarios y registradores). Se define como el valor más probable por el cual podría venderse un inmueble libre de cargas entre partes independientes.

    La reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo venía exigiendo que las comprobaciones de valor fueran motivadas y singularizadas, lo que daba lugar a mucha litigiosidad porque se solian basar en criterios muy genéricos. Con el nuevo valor de referencia se tiene como objetivo minimizar la litigiosidad de las comprobaciones de valor en los tributos cedidos a las comunidades autónomas (ISD, ITPOAJD e IP). No obstante la reforma puede plantear conflictos de aplicación en sede catastral.

    Se sustituye así el antiguo valor real como base imponible mínima para estos impuestos cedidos por el nuevo valor de referencia catastral. El contribuyente debe por tanto tener en cuenta este valor incluso antes de pactar libremente un precio por la operación inmobiliaria, lo que entre partes independientes (no operaciones lucrativas) no parece muy justificable cuando puede aparecer la misma problemática del Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) consistente en gravar una capacidad económica ficticia, precisamente por tomar como base imponible un valor que no necesariamente tiene por qué coincidir con la capacidad económica real del contribuyente

    Por otro lado, otra implicación del establecimiento y la aplicación del valor de referencia hace que muchos contribuyentes pasen a estar obligados a tributar por el IP como consecuencia directa de la revalorización ("ficticia") de sus inmuebles (si bien en el Impuesto sobre el Patrimonio no constituye la base imponible).

    Por tanto, a partir del 1 de enero de 2022 ya no se tributará por el valor de mercado del inmueble o el de escritura (por el que fuera mayor), sino por el nuevo valor de referencia, incluso si este fuera superior al valor de mercado del inmueble, puesto que se presume que este nuevo valor de referencia es precisamente el de mercado. Si por la razón que fuera, el inmueble no tiene valor de referencia, se tributará por el valor de mercado o valor de escritura. Si la Administración no estuviera conforme con el valor declarado puede iniciar una comprobación de valores (artículo 57.1 de la LGT).

¿Se puede impugnar?

    En caso de discrepancia no se puede impugnar de forma directa, sino que debe impugnarse o solitarse la rectificación de las liquidaciones aplicables, a través de un recurso que resolverá la Administración Tributaria que lo aplique. Si bien se resolverán junto con un informe preceptivo y vinculante del Catastro, que puede ratificar o bien modificar el valor de referencia conforme a la documentación aportada.

¿En qué consisten las técnicas de valoración catastral?

    Usando las técnicas de valoración catastral, se fijan unos módulos y coeficientes con base en los datos de todas las operaciones facilitadas por notarios y registradores en una zona determinada, y después se establece de forma individualziada por cada inmueble en función de las características que figuren en la base de datos del Catastro. 

    Antes del 30 de octubre de cada año se publicarán por parte del Ministerio de Hacienda y Función Pública los "módulos" o el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de inmuebles (que pueden ser objeto de impugnación por el contribuyente) y en los 20 primeros días de diciembre se hacen públicos los valores de referencia de cada inmueble a través de la sede electrónica. Por tanto, no son objeto de notificación individual y al ser públicos tampoco son datos protegidos (son libremente accesibles por cualquier persona con certificado electrónico, indicando simplemente el motivo de la consulta). 

    Según la Orden 1104/2021 del Ministerio de Hacienda y Función Pública para inmuebles urbanos el factor de minoración "para no superar el valor de mercado" es del 0,9 y el mismo para inmuebles rústicos. Tras algunas consultas por mi parte he podido comprobar que el valor de referencia supera con creces el valor de mercado de algunos inmuebles, teniendo ahora que liquidar impuestos por una cuantía mayor.

Conclusiones

    Objetivizar este valor de referencia no parece un movimiento acertado del legislador, cuando precisamente hace poco conocíamos la declaración de inconstitucionalidad del método para determinar la base imponible de la plusvalía municipal, que precisamente también usaba un valor "ficticio" para su cálculo. 

    Además, seguramente veamos la misma litigiosidad (sino mayor), de las valoraciones catastrales, pues ahora hay dos vías de impugnación: la directa de los módulos y la indirecta a través de la impugnación o rectificación de las liquidaciones de estos impuestos cedidos. En cualquier caso, la entrada en vigor de este valor de referencia supone un cambio radical que perjudica claramente a los contribuyentes.

Escrito por Jesús Santorio Lorenzo - Abogado Ejerciente en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

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